近期包括厦门和武汉在内,更多的城市以限贷或限购的形式收紧了楼市政策。许多人担心的却是,房价会不会越调越涨。
实际上越调越涨只是非常短期的现象,通常六个月内房价就会向政策组合拳屈服,放缓涨幅乃至下跌。不过,若是放在一个更长的期限里(5-10年),房价似乎的确越调越涨。
原因在于,政府对房价下跌的忍受程度远低于对房价上涨的忍受程度,房价稍有回调,政策便迫不及待地放松;而上涨时,政策收紧总在暴涨乃至泡沫化时才姗姗来迟。
所谓调控,只是调控节奏罢了。毫无疑问,这与土地财政、产能严重过剩和房地产作为经济发展的中流砥柱密不可分。只要经济发展需要,楼市始终处于“时刻准备着为共产主义事业而奋斗”的状态。
然而,这并不意味着投资者现在仍应冲进火爆的楼市。无论从经济转型升级,还是从中央到地方的财税改革、房产税步入议程,都意味着本轮或是楼市的最后疯狂。若楼市继续榨干百姓血汗,老百姓(603883,股吧)拿什么去消费,经济从投资向消费依赖型转变又谈何说起?况且,随着广大的三四线城市对楼市上涨无动于衷,而热门的一二线城市又步入了存量交易时代(二手房交易量超过新房),楼市上涨拉动经济的边际效用也已经大大地减弱了。
我们正处在从一个时代向另一个时代过渡的大河中央,一边“望梅止渴”,一边又难免“饮鸩止渴”。买了房的在赌我们到不了时代的彼岸,政府永远离不开房地产这杯毒酒,不买房的在下注我们将迎来地产、投资的新经济。
而现实是,如果到不了彼岸,我们可能也回不到此岸了。地产,毕竟已是强弩之末。
反复的调控,两年就是一个轮回
你或许觉得,招致调控的最直接原因是房价的绝对价格过高、或者涨幅过大。实际上,与其说是这两者,倒不如说是库存降至了一个政府难以忍受的心理阈值。
对于政府来说,怎样的价格算太高,多大的涨幅算太大,是比较模糊的。为什么有的城市房价涨了30%甚至50%才想到调控,而有的城市20%不到就出手了?为什么有的城市过去一年也涨了10%却从来不提出手?
相比之下,政府更关心的是库存的去化水平,及其对投资、土地成交的拉动作用。对于库存还能卖多久这一概念,政府是很有数的,底线是不能让这个城市的房子断供,否则市场将会陷入到恐慌。况且,到了这个阶段,去库存、刺激投资的目的早已经达到,何必过犹不及呢?因此我们时常看到,政策在库存降至阶段性底部收紧,在库存逐渐升高的过程中松绑:
在高库存、地产投资减少和土地出让金锐减的背景下,二线城市自2014年中后便纷纷取消限购政策。到2014年底,除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。与此同时,国家辅之以信贷新政、救市新政:2015年3月30日,中央就房地产政策接二连三放出“大 招”,为房地产市场回暖助力,简称“3·30新政”,主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。到2015年 11月,在房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,从中央到地方,去库存新政陆续出台。
终于,“久违”的暴涨在2016年“如期而遇”,楼市政策也按着预期从一线到热门二线城市开始收紧。
逆天的一线城市在1-2月录得了有记录以来的最大涨幅,其中深圳的同比涨幅更是超过了50%。随着库存降至2013年以来的底位,上海和深圳在3月率先升级了调控政策。
但效果似乎比较有限,楼市库存在短暂的反弹后开始重新下滑。与此同时,关于上海将再次收紧楼市政策的消息此起彼伏,甚至造成了民众为能买房而“排队离婚”的奇怪。在官方辟谣几日后,21世纪经济报道再度爆出相关人士正在研究新政策,尽管这篇新闻很快就被删除了。
实际上,只要你看看一线城市库存的变化趋势就知道了,调控政策升级是势在必行的:
除了一线城市外,楼市政策收紧的火星还蔓延至了热门的二线城市:南京、苏州、合肥、厦门和武汉。这些近期收紧楼市政策的城市均在上半年经历了库存的大幅去化,库存水平(一度)跌破了2013年那一轮上涨时的水平:
其余公布了库存水平的城市如下所示,其中杭州和福州库存下降亦较明显,当前库存水平已经接近2013年那一轮房价上涨时的水平,有望成为下一批限购的城市。但其他城市距离重启限购仍有较大距离,更别说根本去不动库存的三四线城市了。
地产,终究已是强弩之末
短期来看(六个月到一年),越调控房价越涨通常在6个月内就会被证伪,房价涨势最终会在政策组合拳下得到遏制,甚至出现一定时期的下跌。但从一个更长的期限上看(五到十年),房价的确存在越调控越涨的现象。
究其原因,在于政府对房价下跌的忍受程度远低于对房价上涨的忍受程度,每次房价稍有回调,政策便迫不及待地放松;而上涨阶段,政策收紧总在房价暴涨乃至泡沫化时才姗姗来迟。
所谓调控,从来不是为了打压房价,只是调控节奏罢了。毫无疑问,这与土地财政、产能严重过剩和房地产作为经济发展的中流砥柱密不可分。只要经济发展需要,楼市始终处于“时刻准备着为共产主义事业而奋斗”的状态。
(本图表来自CF40)
但是,我们目前正处在一个非常尴尬的时点,尤其让人彷徨,一不小心就成了最后接棒者。
无论是中国经济进入转型升级、一线城市房价开始超越顶尖国际都市,还是从中央到地方的财税改革、房产税步入议程,都意味着本轮或是楼市的最后疯狂。如果楼市继续榨干老百姓的血汗钱,老百姓拿什么去消费,经济从投资向消费依赖型转变又谈何说起?况且,随着广大的三四线城市(市民和地产商)对楼市上涨无动于衷,而热门的一二线城市又步入了存量交易时代(二手房交易量超过新房),楼市上涨拉动经济的边际效用也已经大大地减弱了。
我们正处在从一个时代向另一个时代过渡的大河中央,一边“望梅止渴”,一边又难免“饮鸩止渴”;新的发展蓝图已经描绘好,但又免不了重走一段旧时的发展道路。买房的在赌我们到不了时代的彼岸,政府永远离不开房地产这杯毒酒,不买房的在下注我们将迎来不再依赖地产、投资的新经济。
而现实是,如果到不了彼岸,我们可能也回不到此岸了。地产,终究已是强弩之末。