租赁市场新玩法

去年，深圳住建局发布《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)》(征求意见稿)，提出深圳“十三五”计划筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米，供应保障性住房35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。

去年10月深圳还挂牌成立了人才安居集团，这是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。记者查询人才安居集团官网获悉，今年8月，其先后与深圳市投资控股有限公司、深圳能源集团进行战略合作从而获得房源。

深圳市人才安居集团表示，正在通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。

而就在今年7月，住建部、国家发改委等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点，其中深圳也列入名单中。

深圳租赁市场风生水起，深圳市房地产中介协会统计，深圳目前已有近200家长租公寓企业，众多开发商、机构等均进入该领域。

此外，就在8月1日，深圳市住建局发布了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》(下称《措施》)。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此次推出的《措施》完全是针对住房租赁市场发展战略，深圳“十三五”计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。

碧桂园、万科的探索

深圳的住房租赁市场有多大?“合屋”做过的一个统计显示，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。

碧桂园集团深圳区域副总裁白洋在“进击的租赁时代”论坛上表示，在深圳想要拿到新的土地做房地产开发是越来越难的，因为深圳的用地面积确实很少，但存量房是比较大的。

长租公寓运营商魔方生活服务集团副总裁陈雷分析到，未来的一个方向是跟各个地方的政府、公租房、安居集团甚至跟广深城中村的项目合作。

白洋透露，碧桂园今年4月份成立了长租事业部。现在公司各个区域都在跟政府做一些人才房、保障房的开发工作。

万科董事会主席、首席执行官郁亮7月曾公开表示，中国房地产行业真正到了一个新阶段，租赁市场前景广阔。租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一。万科已经开办长租公寓1.2万间至1.8万间，计划今年做到10万间。

徐枫认为，租赁市场目前还是一个初始化的阶段，未来2-3年的发展应该有翻天覆地的变化。徐枫同时表示，“租售同权”代表了租赁市场发展的一个方向，但是达到真正的同权需要很长时间。

棚改是风口还是岔路

深圳关于棚改的《措施》指出，深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

宋丁认为，深圳土地匮乏，住房需求旺盛，城市更新(包括棚改、旧改)是化解住房供需矛盾的主要途径。棚改的强化是遏制房价非理性上涨、解决低收入阶层、人才安居的重大举措。

在宋丁看来，城市更新高于旧改、棚改。旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化;棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性。

无独有偶，深圳不动产估价协会副会长宋星慧8月23日在“城长新力量 旧区新方向”论坛上表示，“城市更新以盈利为目的。棚改不以盈利为目的，只建人才房保障房，没有商品房开发。”

谈及棚改的模式探索，宋星慧表示，一是政府征收模式，例如罗湖二线插花;二是类城市更新，政府主导，国企实施，例如宝安38、39区旧住宅区模式。

“棚改的推出绝不是、也不应冲击旧改，而应该是相辅相成，共享推进。”宋丁认为，出于长远战略的需要，应该尽快明确全市城市更新总盘子里棚改和旧改的合理占比，比较合理的比例是三七开，即30%的老旧住宅区划为棚改，70%划为旧改，这比较符合深圳的供需关系现实，也能够稳定多年来已经比较成型的旧改格局。