随着楼市调控政策发威、曾风光无限的房地产信托在行业景气度走低的情况下发行“减温”，甚至出现个别月份零募集情形。不过，经历了近一年时间的调整，政策对信托行业带来的边际效应出清，近期房地产信托发行市场量价齐增。业内人士认为，长期来看，房地产信托仍存在增长动力，预计融资规模将稳中有升。

发行市场“小阳春”

近两年，监管对于楼市调控“不放松”，政策严压下依然没有阻挡房地产开发商对资金的渴望，房地产信托市场发行回暖。

根据用益信托数据，今年3月，发行市场上产品资金运用领域方面，投资于房地产领域的产品为250个，较上月增加116个，占比上升2.43个百分点;募集规模方面，3月房地产信托募集规模为675.34亿元，较上月401.15亿元环比增加近七成。

发行市场升温的同时，今年以来出现了多款大额募集的房地产信托产品，如今年4月发起设立的中融信托发行了一款名为“融筑198号集合资金信托计划(A类)”，据悉，该信托计划募集规模为34.5亿元，也是当周募集规模最大的信托产品。此外，平安信托发行的“安石8号集合资金信托计划”融资规模达29.8亿元，中建投信托成立的“安泉273号(融创郑州)集合资金信托计划”融资规模达8.5亿元。

与此同时，房地产信托融资成本稳中有升。同花顺iFinD数据显示，截至4月24日，房地产信托平均预期收益率年内为7.99%，较2017年同期6.97%的平均收益率上涨约14.6%。

多路径围堵 房企“喊渴”

去年以来楼市调控、金融机构严监管等举措，对房地产开发商影响颇重，房企融资难度也在不断攀升。然而作为资本密集型行业，房地产市场对资金有着较大的需求，所以外部融资渠道尤其是房地产信托计划对房地产企业的正常经营运作至关重要。

苏宁金融研究院高级研究员赵卿认为，信托是属于融资成本比较高的渠道，尽管融资成本提高，但市场热度仍不减少，主要是银行在收紧房地产行业的信贷供给，同时，开发商一直在购入土地回补土地库存，所以资金压力会比较大。根据苏宁金融研究院数据，截至今年2月，银行房地产开发贷增速为-3.5%，按揭贷款增速为-6.8%。

在商业银行提供的信贷中，更多的资金流向了保障房领域。来自央行的数据显示，截至一季度末，房产开发贷款余额7.7万亿元，同比增长25.3%。保障性住房开发贷款余额3.8万亿元，同比增长37.9%，一季度增加4479亿元，增量占同期房产开发贷款的64.7%，比上年同期占比水平高16个百分点。

在业内人士看来，房地产信托升温的背后是目前银行对于地产项目信贷投入已收缩至低位，房企公司债发行也继续收紧。在银行贷款、公司债等融资渠道萎靡的情况下，靠信托资金“续命”的房企层出不穷。

华融信托研究员袁吉伟也坦言，房地产信托现在属于融资成本比较高的业务。目前房地产企业融资渠道有限，银行开发贷收紧，债券发行近期有所放量，信托仍是重要的融资渠道。

未来仍有增长冲动

近两年来，随着楼市调控力度的加大，违规开展房地产信托业务也将被监管列为重点检查对象，前期比较激进的一些小公司业务进展放缓，部分信托公司甚至主动叫停房地产信托业务。如今，房地产行业经过了漫长的政策调整期，市场对政策已逐步消化。

那么，今年房地产信托成立规模是否能保持持续增长呢?用益信托研究员帅国让指出，伴随政策效应逐步显现，信托公司对风险要求更加严格，投资者风险意识有所增强;市场上资金荒严峻，预计房地产募捐资金难度将加大。袁吉伟称，年初房地产信托监管处于政策空窗期，大家也会抢时间点，由于房地产调控基调不变，监管对于房地产业务仍然保持较严格的要求，未来增速快的信托公司可能会受到窗口指导。

不过也有部分业内人士认为，未来房地产信托仍有增长动力。金乐函数分析师廖鹤凯指出，房地产类信贷方面短期没有松动迹象。今年初，多地进一步出台政策严控资金违规流入房地产行业，强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫。

另一方面，房企债券明后两年将迎来兑付高峰，今年政策偏紧的格局预计将会持续，房地产信托贷款有持续增长预期。“从资金需求上看，因为房企融资压力比较大，所以只要房地产贷款额度继续收紧，房地产信托的规模仍将保持增长。”赵卿认为。