扩张劲头正浓，豪言犹在耳边。

“三年内当代置业一定要超越500亿以上”，2017年，当代置业总裁张鹏多次公开表示，企业要向500亿进发。然而，近期，当代置业(01107.HK)的中期业绩报告却泼了一盆冷水。公告显示，截至2018年6月30日，当代置业实现合约销售额约133.57亿元。而其2018年的业绩目标为320亿元，这意味着当代置业仅完成2018年度销售目标的41.7%。

长江商报记者发现，在今年全国土地流拍超800宗，传统招拍挂市场遇冷情况下，各大房企把二手并购作为拿地的主要方式。记者粗略梳理发现，去年12月底到今年1月初 ，当代置业完成了三笔收购，数额近25亿元。而截至2018年6月30日，其营业收入约为人民币48.59亿元，占比超过一半。

实际上，市值43.31亿的当代置业在规模上仅算中小型房企，近些年开始加速扩张进入高周转模式，激进扩张的同时也导致了其融资需求增加，也因此扩大了负债规模。

“当代置业的销售速度估计达不到预期。按照目前的完成的销售业绩的指标来，半年只达到41.7%。最后的四五个月要达到60%以上的速度很难。”9月6日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示，一方面由于目前调控政策持续不断收紧，房企销售速度变缓;另一方面，银行贷款的审批相对严格，买房需求的释放度可能也会放缓。

不过，谢逸枫认为，当代置业未来发展前景应该还不错，但要控制几方面的风险，第一个是负债率过高的风险，另外一个是土地储备的价格要控制住。此外，发展速度也要控制，一旦太快可能影响未来整体发展。

320亿年销售目标或难达到

当代置业2013年7月于香港上市，之后增长速度亮眼。2013年的销售额为43.65亿，2014年的销售额为73.57亿，2015年的销售额为112.9亿，2016年的销售额为165.72亿，2017年的销售额为221.86亿，已经连续4年完成既定的销售额目标，5年的复合增长率达50.15%。

当代置业业绩稳步增长，但从规模上看仅属于中小型房企。中国指数研究院分析，2017年“越大越强、强者恒强”成为百亿房企的基本格局。500亿元的业绩成为分水岭，500亿以上大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，阵容逐年扩容，而100亿-500亿阵营数量开始变少。

“三年内当代置业一定要超越500亿以上。”当代置业总裁张鹏在2017年多次表示当代置业要向500亿进发。

2018年7月2日，当代置业发布了2018年上半年业绩报告。据公告显示，截至2018年6月30日六个月，当代置业实现合约销售额约133.57亿元。而2018年的业绩目标为320亿元，半年133.57亿元的合约销售额意味着当代置业仅完成2018年度销售目标的41.7%。

谢逸枫表示，当代置业的销售速度估计达不到预期。按照目前的完成的销售业绩的指标来，半年只达到百分之四十一点多。最后的是四五个月要达到百分之六十以上的速度非常难。一方面是由于目前调控政策持续不断地收紧，房企销售的速度变缓，另外在大住房需求抑制情况之下，银行贷款的审批相对严格。因此买房需求的释放度可能也会放缓。他预计当代置业今年可以完成90%的业绩目标，当然，如果后期加快销售速度，创新营销方式或许可以完成320亿的销售目标。

财经评论员严跃进也表示，从此类企业的业绩完成情况看，表现很一般，而且销售金额也不大，所以说类似企业会面临一定的压力。销售速度若是不达预期，或也是需要通过积极推盘和以价换量策略来弥补问题。

一月完成三笔收购，耗资25亿超半年营收

今年上半年，土地市场降温，全国土地流拍超800宗。各大房企把二手并购作为拿地的主要方式，因为付款周期更为灵活，而且价格比公开市场更低。

长江商报记者粗略梳理发现，从去年12月底到今年1月初，当代置业完成了三笔收购，数额近25亿元。而截至2018年6月30日期内营业收入约为人民币48.59亿元，占比超过一半。

具体为，2017年12月27日，当代置业全资子公司当代节能置业从湖州东方新型城市建设发展有限公司手中分别购得湖州东隽建设开发有限公司89.8%股权及湖州东聚建设开发有限公司84.73%股权，收购金额分别为1.99亿元及5.25亿元。其中湖州东隽与湖州东聚各持有一宗地块，占地面积分别为3.7万平方米和9.8万平方米。

12月30日，当代置业向嘉兴绿信股权投资基金合伙企业(合伙)收购火箭智业投资80%的股权，代价约2.61亿元。并于同日订立补充协议，据此，股权转让代价或有估值约5405.20万元，总代价最高为3.15亿元。

2018年1月8日，当代置业全资附属公司远景鸿业向独立第三方收购北京爱丽华物业管理有限公司100%股权及债务，代价为15.5亿元。

严跃进对记者表示，类似收购也是为了实现快速扩张，当前传统土地招拍挂市场其实有很多问题，包括拿地的资金审核严格等，这或使得此类企业开始转向并购市场，这样机会也相对多一点。

谢逸枫则认为，当代置业完成这几笔收购总体上是利好的，一定程度上有利于增加营业收入，也有利于提升品牌影响力，最关键是可以增加现金流，现在进行收购应该是最好的时机，整体成本也比较低。

高杠杆下利润压缩，净负债攀升至83%

高速扩张也带来融资成本增加，利润压缩和负债攀升。

据2017年年报显示，当代置业2017年净负债率为83.1%，与2016年的68.9%和2015年的75.99%相比有所增加。据公开资料显示，当代置业2016年底和2015年底的杠杆率分别为34%和23%，而在2017年年底升至46%。

利润同样在下降。当代置业2017年的毛利率为21%，而2013年该公司上市初期毛利率约40%。另外，2017年，该公司的收益同比增长0.6%至85.06亿元;股东应占溢利同比增长6.2%至7.06亿元;核心净利率为2.9%，较2016年下降2.11个百分点。

在土储方面，当代置业方面强调，公司每一年获取土地的总货值均要求超过当年的销售额，为下一年稳定的增长率做准备，2016年当代置业获取的15宗土地总货值超过了当期整体销售额3倍以上。为此，当代置业扩大了公司负债规模。2016年底，公司有息负债规模超过100亿元，上一年期末有息负债为53亿元，几乎翻倍增长，其中约有1/4会要求在一年内偿付。

针对核心财务状况等问题，上周，长江商报记者联系到当代置业方，但截至发稿时并未得到回复。

记者查阅2018年中期业绩显示，上半年该集团获得合计人民币200亿元的银行战略授信，不仅为公司下半年的发展提供了充足的资金保障，更实现了金融资本的提升，融资成本下降至7.6%，净负债率也由截至2017年12月31日的83.1%降至80.1%。

“当代置业的负债率应该是比较高的，与资产规模扩张太快有直接关系。此外与销售回款的速度比较缓慢，持有的现金比较少也有一定的关系。”谢逸枫认为。

“现在整个房地产市场，大家都在追求高速度、高增长、规模高周转，这也是当代置业的追求和奋斗的目标。”张鹏也坦承，“负债并不可怕，可怕的是产品质量不好，产品差销售不出，流动性没有就会陷入困境。当代置业周转得很快，一时相对高的负债其实也并不可怕，当代置业还得继续提升周转速度”。