租赁市场年尾如何“度淡”?

每年的10月至12月都是住房租赁市场的淡季，四季度以来，大部分城市尤其北方城市租金价格不断下降。根据一份租赁大数据的报告，从城市分级来看，内地全线城市租赁价格均有不同程度下跌。一线城市平均租金82.83元/平方米/月，环比下跌0.37%，北上广深四个一线城市中，除上海租金小幅上涨外均下跌;重点二线城市平均租金34.25元/平方米/月，环比下跌0.15%。10月后进入北方城市租赁市场传统淡季，，租金均价也不断下降。对业主来说，租赁“度淡”是一个挑战。

今年开始大规模推出的银行存房对业主来说是一个“度淡”的良方，最近中心城区不少住宅楼盘的电梯也贴上了银行存房的广告，“存进来享稳定收益 租出去惠千家万户”的广告词颇为吸引。根据银行的测算，业主放租3年，每年约有一个月左右的空租期，且出租成功需要支付中介半月租的佣金。而如果存到银行，则可以一次性收取3年的租金，空租期不复存在。从记者了解的存房租金来看，从7折到市值租金不等，以每年1.5个月的租赁损失(一个月空租期加半月佣)，业主存房的确比自行放租要划算。当然存房也要注意提前中止存房期要承受的违约责任。

除了存房“度淡”，有的业主则是“剑走偏锋”，不按常理出牌，重新包装房屋，做成民宿出租，年底和春节刚好是寒假出游和春节黄金周出行的高峰期，别的长租住宅都愁找不到租客，短期出租的民宿却这边风景独好。从近期披露的民宿大数据来看，长隆区域的民宿出租率最高，此外北京路、上下九等旅游旺区的民宿出租率也非常可观。对于在这些区域持有房屋的业主来说，把房屋改造成适合短期游客入住的房子，按短期日租方式进行出租，或许收益上不如长租稳定，但是由于短租的租金较高，业主按照每个月成功出租的日子来测算，可以找出跑赢长租的平衡点。

当然，租赁“度淡”，最快捷的方法是适当减租。对租客来说，是年底租房还是年后春节租房，这个时间点的关键在于春节一个月的空租期。租客回乡半个月，无形中会觉得白交租金，如果业主适当减租5%~10%，让租客感觉到诚意，另一方面也觉得租金优惠了，或许愿意提早租房。

对于业主来说，最近开始执行的个税扣减细则是一大利好，租客租用房屋可以获得扣减个税，前提必须是有一份有效的租约并进行租赁备案，因此对于在异地长租定居的人士来说，租约稳定就可以扣减个税，或许以后业主不需要特意“度淡”了。