记者 王丽新

在房地产领域，“代建”并不是个新鲜词，很多地产投资方需要将自身的项目委托给拥有项目开发建设经验的专业代建方进行开发建设。对国内不少大中型房企来说，“代建”业务是重要的盈利渠道之一。但在如今房地产市场投融资环境日趋严峻的当下，光有代建远远不够，还需要与之匹配的融资服务。

日前，亿翰智库董事长陈啸天表示，融资代建是重要商机，第一可以更多跟国企展开合作;第二，大量民营房企整合的过程，恰是融资代建的机遇。

“融资＋代建”模式兴起

据《证券日报》记者了解，在国内房企中，代建业务较为成熟的是绿城中国、鑫苑集团和蓝光发展等企业。实际上，代建业务规模的扩张是伴随着城市化步伐而发展，但正如鑫苑集团董事长张勇所示，如今，中国地产行业发展所面临的时代不同了，寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。

张勇进一步称，“面对房地产行业价值分配逐渐向金融和服务转移，鑫苑集团于2018年在建设大资管的战略布局下，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。”

值得关注的是，与传统代建模式不同的是，以“金融+代建”的商业模式正在兴起，这种模式可以实现价值投资和有效管控，化解行业振荡期带来的风险。

对于将金融和开发代建服务结合起来的模式，中国房地产业协会监事长陈志认为，这种模式开创了市场先河，在当下严峻的房地产形势下，将政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联起来，为项目的开发全流程提供服务，可以达到资本利用的最大化。

设投融资安全边际降风险

沪深两市135家上市房企的数据显示，其2018年资产负债率进一步上升至79.81%，为近四年来最高。销售受阻，融资困难，债务到期等因素迭加给中小房企带来前所未有之发展困境。

对于缺钱的中小房企来说，投融资是市场痛点，提供服务者要实现资产的最大化配置，提升业主资产的保值增值，但需要房地产与金融两端达到动态平衡，降低将各类金融机构和房地产开发商在项目整合过程中，每一个节点的风险。

对此，鑫苑集团总裁助理兼鑫岩资产总经理谭为民向《证券日报》等记者表示，金融服务大体来讲主要是两方面，一是为客户整合市场上的房地产资源，进行适度匹配;二是以出资增信等方式加入到投资当中。

更重要的是，要设定投融资的安全边际。谭为民表示，“鑫岩与合作方有一个共识，给合作方的融资额必须是资产价值的20%以内，且必须小于等于代建费的收入，此外还会增加其他一些保险的措施。”

比如，在品牌代建领域，鑫岩沿用了鑫苑的管控体系，而其“总裁驾驶舱”工具，可为代建项目中的各方提供一个非常直观的动态信息管理平台;在资产管理领域，鑫岩注重与鑫苑旗下各辅业板块的业务协同，通过资产证券化等创新工具提升企业内在价值。另外，鑫岩组合客户存量资产，以资产包的形式面对市场，创造存量资本时代的价值增长。同时，鑫岩还可发起、管理各类产业基金，助力产业基地升级，打造综合性物流地产、影视文化小镇、新型农批市场等。

据记者了解，截至目前，鑫岩管理开发代建项目资产规模逾500亿元，管理资金突破50亿元