今年来，信托行业资产规模进入下行通道，房地产信托规模却逆势增长，持续攀升。用益信托数据显示，今年一季度集合信托成立规模4900亿元，其中房地产信托占比近四成，融资规模达1800亿元。同时，房地产信托月度募资规模一直居高不下，自1月份起，房地产已连续4个月成为信托资金流向最多的领域。

值得注意的是，近期银保监会发布的23号文对房地产信托业务开展提出更严要求，对此，有业内研究人士对记者表示，“信托公司对选择房企的门槛进一步提高”。也有信托公司预测道，23号文将促使信托公司房地产业务由前端融资向股权投资转型。

房地产信托规模

占比行业近四成

今年一季度，集合信托市场呈现出明显的回暖之势，成立规模相比去年同期大增超三成，信托产品以较高的稳健收益和较低的违约率成为投资者的心头好。

用益信托在线数据显示，2019年一季度，集合信托市场共成立4473款产品，成立规模4904亿元，相较于去年同期的3693亿元大幅增长32.79%，平均收益率则维持在高位，达8.25%。

在信托资金投向领域来看，房地产信托成立1435款产品，募集资金1822亿元，平均收益率为8.35%;金融信托成立1345款产品，募集资金1324亿元，平均收益率为7.35%;基础产业信托成立1260款产品，募集资金1232亿元，平均收益率为8.76%;工商企业信托成立354款产品，募集资金391亿元，平均收益率为8.29%;其他投向信托共成立79款产品，募集资金135亿元，平均收益率为7.76%。

集合信托产品收益率已见顶，今年或出现下滑趋势。用益信托表示，各投向领域的平均预期收益率或出现见顶迹象，市场资金面充裕是主要影响因素。2019年一季度各投向领域的集合信托产品的平均收益率依旧维持在高位，但产品收益率的上升的势头出现显著的放缓。自2017年以来，集合信托产品的平均预期收益率出现显著的上行走势，在2018年末达到了顶峰。“随着2019年货币政策的相对宽松，市场信心提振，融资环境得到改善，企业融资成本或将下行，集合信托产品的收益亦将随之下行。”

而就成立规模来看，房地产信托无论是月度规模还是季度规模都遥遥领先于其他产品。具体来说，今年一季度房地产信托募集资金最多，1822亿元的规模占比行业总规模的37.15%。另外，记者梳理相关数据发现，今年前4个月，房地产信托的月度成立规模一直居于首位。具体来看，1月份-4月份房地产信托募集资金规模分别为660亿元、375亿元、787亿元、566亿元。

对于房地产信托持续火热的现象，应从两方面考虑，用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者分析道，其一，当前信托业发展仍然处于新旧动能转换的阶段，创新业务的运作模式，盈利能力仍有待市场检验，而房地产信托是信托公司重要收入来源之一，短期内不可能完全萎缩;其二，受强监管的影响，房企资金来源渠道受限，信托是当前重要的融资工具。

23号文将提高

房企进入信托门槛

在房地产信托大热的形势下，5月17日，银保监会发布23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对信托公司开展房地产业务提出了严格要求。

具体来看，监管部门在有关房地产宏观调控政策执行方面关注以下几点：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

对此，帅国让对记者表示，“23号文的出台，对信托公司开展房地产信托业务会有些影响，信托公司对选择房企的门槛会进一步提高”。

中诚信托在研报中表示，此次发布的23号文，表明银保监会的严监管和高压态势仍将持续，其对房地产信托业务将产生深远影响，预计房地产业务由前端融资向股权投资转型。信托公司开展“四三二”房地产项目贷款业务，具有先天的劣势——资金成本高，在与银行机构竞争中处于下风，因此需要在房地产项目前融阶段布局业务。“23号文影响下，目前只有股权投资模式在前融阶段是完全合规的。”

中诚信托认为，在近年地产融资政策逐渐收紧的大环境下，信托公司也在积极探索地产股权投资模式。但市场上“明股实债”项目多，真实股权投资项目较少，信托公司对股权投资推行力度上与传统债权项目还有较大差距。如前所述，本轮监管政策是重实质而轻形式，继续推行“明股实债”的前端融资模式无疑是与监管要求相左的。同时，房地产商的融资需求也越来越多元化。因此，信托公司必须加快向股权投资模式的转型，以适应新的监管背景和市场形势。记者 邢萌