短暂“小阳春”后北京二手房日趋佛系:成交创新低 3月后网签明显下滑
来源:北京商报 发布时间:2019-07-04 17:10:24

经历短暂的“小阳春”之后,2019年上半年北京二手房市场走出了一条下滑曲线。多家房产机构统计数据显示,自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交纪录以来,此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。以近五年每个年度的上半年为统计区间,2019年上半年二手房成交量为近五年同期最低值。专家指出,随着市场调控的加码,市场预期有所改变,购房者观望情绪浓厚,预计下半年二手住宅成交量不会有太大波动,将会维持稳定态势运行。

3月后网签明显下滑

从历史数据来看,当前北京二手房市场正处于历史低位。从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月后呈现明显的下滑趋势,6月网签量为11778套,环比下降14.43%,同比下降25.58%。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

单看上半年数据,今年上半年北京二手房的网签量为2015年以来的最低。据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套,环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。

来自诸葛找房方面的数据也显示,2019年上半年北京二手住宅成交量创近五年历史新低,已经连续三年持续下跌,当前北京二手住宅成交量处于历史低位水平。

成交量连续多月下滑的同时,北京二手房的平均成交周期也在加长。据统计数据,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月,较2018年增加近20天。

我爱我家研究院方面指出,2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交易节奏加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短,2017年上半年一度降至60天,一套二手房两个月即可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年回到了4个月。

“显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后一度出现‘小阳春’,但并未改变市场大势。” 就成交节奏的放缓,我爱我家研究院如是分析道。

政策收紧需求显疲态

值得一提的是,尽管今年上半年北京二手房成交量下跌至近五年低位,但是业内多个房产机构及专家认为,当前北京二手房市场呈现出较为稳定的市场大势。

根据我爱我家研究院方面提供的数据,以半年数据来看,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。在该研究院方面看来,2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却是北京历史之最。

今年上半年的二手房成交均价波动情况,可以在一定程度上辅证当前市场的稳定性特征。据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

据了解,2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,环比涨跌波动幅度均在3%内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。因此,我爱我家研究院方面认为,北京二手房价自2018年以来已进入了历史最稳定的时刻。

“具体而言,二手房交易量由高到低主要是投资投机需求大幅减少。2016年前后房地产市场之所以大热,很大原因就在于投资投机需求旺盛,大量资本从股市转向了楼市。2017年开始,社保等限购门槛提高、二套认定标准改变、首付比例大幅提升、贷款利率上浮等政策让购房人群集中在了长期在北京工作,有首套置业或换房需求,同时经济实力尚可的刚需人群,而想要通过买房卖房获利的人则大多没有了购房资格,或是资金压力升高而无力购买。” 我爱我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因,并表示,政府对网签节奏的控制也影响了网签量和市场交易。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”就此前出现的“小阳春”,贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

在许小乐看来,“前高后低”的分水岭出现在今年3月。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱。贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

多机构预测趋向平稳

“上半年二手房成交量的高峰期在3月,当月二手房成交破1.6万套。此后的几个月,二手房的单月销量出现了次第下滑的现象,而与之相对应的是,新房市场月度成交量的持续升温。所以其实可以明显地看到,在北京的新房和二手房市场出现了此消彼长的轮动效应。” 合硕机构首席分析师郭毅指出,由于新房市场供应产品的多元化,开发商着力在限竞房产品的品质打造上下了一定功夫,同时,部分项目对限竞房的精装标准、绿色智能、软装配饰等作了相应的升级,使得部分购房者由二手房市场转而投向新房市场,造成了北京楼市整体二手市场的下滑和新房市场的走高。

包括郭毅在内的行业专家以及多家房产机构均认同,下半年北京楼市大概率会出现交易量的小幅回升,但市场整体趋向平稳。

诸葛找房方面指出,2017年以来房地产市场调控政策不断加码,调控环境较为严峻,成交量自2017年以来逐步下滑,今年上半年成交量下跌至近五年低位。下半年北京新房市场供应量充足,分流了部分二手房需求,加之调控市场加码,市场预期改变,下半年二手住宅成交量将会维持现状小幅波动。

“目前市场相对平稳,短期内政策刺激的可能性较小,在政策不变的情况下,市场预期不会改变,预计下半年北京二手住宅成交量将会维持现状,不会出现较大幅度波动。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师国仕英预测道。

我爱我家研究院的观点也较具代表性。在该研究院看来,一方面,新房市场本身下半年的入市推盘力度会更大,2017年开始推出的大批限竞房也开始入市,交易量有望上升,而限竞房的价格在土拍时就有上限,新房价格可控;另一方面,二手房市场的交易量目前已经降到1万套左右,市场进一步下滑的空间较小,未来有可能会向1.5万套左右的平均水平回升,但只要政策没有松动,回升的空间不会太大,二手房价同样如此。

“总体而言,未来市场会不会有大的变化,关键还是得看政策有没有大的变动,否则市场更多的只会是当前水平的一个上下小幅波动,市场热度不会太高。当然,政策不松动、市场持续不热的情况会吸引部分观望的刚需入场,这也是未来市场回升的一个动力。”但我爱我家研究院方面也指出,这个潜在的回升动力对市场的影响远远不及政策,同时大批限竞房的入市也会分流二手房市场的刚需,未来市场或许更多会是一个温而不热的态势。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄

标签: 小阳春 北京 二手房

猜你喜欢

广元昭化:企业陆续复工复产 努力把“四城新区”

一年春作首,万事行为先。新春伊始,广元市昭化区各地各企业陆续复工复产,以崭新的精神面貌投入到...更多

2022-02-11 16:27:00

杨庄镇谭家庄村:聚智聚力提升人居环境整治水平

人居环境整治是改善人居环境、事关民生福祉的惠民工程。为了更好的满足人民群众对美丽乡村的热切期...更多

2022-02-17 16:27:49

安迪苏(600299股吧)连续5日获得北上资金净买入

安迪苏(600299股吧)02月14日陆股通净买入541 00万元。安迪苏近5日陆股通资金呈现持续买入状态,近5...更多

2022-02-15 16:31:59

北京城乡(600861股吧)发布公告:收到政府补助79.1

北京城乡(600861股吧)(600861 SH)发布公告,公司及子公司2021年4月1日至2021年12月27日期间累计收...更多

2021-12-28 16:21:00

大成策略回报混合090007收益分配原则是怎样的?

大成策略回报混合型证券投资基金是大成基金发行的一个混合型的基金理财产品投资目标追求基金资产的...更多

2022-02-15 16:19:37

建信互联网+产业升级股票(001396)单位净值走势是

建信互联网+产业升级股票(001396)单位净值走势是怎样的?基金类型:股票型|高风险基金规模:3 23亿...更多

2022-02-15 16:17:26

广发小盘成长混合(LOF)A(162703)单位净值走势是怎

广发小盘成长混合(LOF)A(162703)单位净值走势是怎样的?基金类型:混合型-偏股中高风险基金规模:131...更多

2022-02-15 16:13:59

伦敦一酒吧阁楼坍塌致十余人受伤 幸存者:获救后

据美国有线电视新闻13日报道,英国伦敦东部一家酒吧的阁楼周六(12日)发生坍塌,造成十余人受伤。伦...更多

2022-02-14 16:05:54

股票300294博雅生物董事长是谁?

博雅生物(300294)(300294 SZ)公告,公司董事会于2021年12月27日审议通过《关于选举董事长的议案》...更多

2022-02-11 14:44:03

紫金矿业预计2021年净利润约156亿元 紫金矿业停

紫金矿业:预计2021年净利润约156亿元 同比增长约140%紫金矿业1月16日晚公告,预计2021年净利润约1...更多

2022-02-11 14:41:59