刚刚召开的中共中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

为了实现百姓安居梦,我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。

增加供应 满足“新市民”住房需求

刚从中国传媒大学毕业的魏玉坤在北京找到了工作。作为北京“新市民”,他通过链家的自如平台在西红门租了房。

“我们班基本上有超过一半同学通过这个平台租了房子。通过新推出针对应届毕业生的海燕计划,免除了我们的押金,只交了一个月的房租做中介费。”魏玉坤说,便捷的租房手续、可承受的房租、充足的房源能帮助他这样的“新市民”更好地在城市中找到安身之所。

我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高。但租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟,制约着住房租赁市场的发展。

据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%—30%的比例,差距非常大。

为加快培育和发展住房租赁市场,我国从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。

住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的一项重要举措,增加房屋租赁市场的有效供给,能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择,更好地满足城镇居民,特别是“新市民”的住房需求。

保障权益 规范租赁市场发展秩序

在海淀区北京西站附近铁西社区租房的潘强最近遇到“烦心事”:退房交完钥匙后,房东以做深度清洁为由要扣留押金中的500元,而租房合同并未对清洁费有任何约定。

这不是潘强第一次遇到房东扣留押金的情况。“心很累,因为孩子上学租了两次房,每次退租房东都找理由扣留押金,房东不受约束,房客也缺乏保护。”潘强说。

他拿出今年5月公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》说,第十四条明确规定“除住房租赁合同约定的情况外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。”

长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。住房租赁市场制度及市场体系不完善,成为我国住房市场上“购租”跛行,大多数人选择买房的重要原因。

日前我国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。此外,广州市近日率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一重要举措。

首都师范大学政法学院副教授崔俊杰说,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。

住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

构建多层次住房体系 实现百姓“住有所居”

重庆江北区压配厂的职工薛妹今年搬进了一套83平方米的两室两厅的新房子里,而自上世纪70年代起,她就一直住在压配厂分给她的老房子里。

棚户区改造圆了薛妹的“新居梦”,更令她满意的是,搬进新家不但没有花钱,还获得几万元的补偿,得以完成房子的装修。

近年来,越来越多百姓搬进安居房,住进公租屋。实际上,过去8年间,棚户区改造已经使8000多万居民“出棚进楼”,困难群众的住房条件得到了较大改善。

当前,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,在此基础上,我国正着力构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的多层次住房供应体系,2018年-2020年将再改造各类棚户区1500万套,到2020年要基本完成现有城镇棚户区改造任务。

落实住房保障和棚户区改造的相关政策是从供给端发力进行房地产调控的一个重要方面。对于未来的房地产调控,市场经济研究所研究员任兴洲说,不但要在需求端发力,抑制投机需求,还要在供给侧加强政策调控,落实住房保障和棚户区改造的相关政策,并着力发展租赁住房市场。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,在供给侧结构性改革大背景下,实现“住有所居”的小康梦,必须建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系,构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。

租购同权：政策导向更是民心所向

广州市近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，引起全国热议。

这一做法其来有自：2015年中央经济工作会议，就提出要大力发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。中央经济工作会议也指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这样，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展已成为一种政策导向。今年7月，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

笔者认为，租购同权既是政策导向，也是民心所向。租购同权的实现，一定会引起人们住房消费观念的转变，对实现购租并举，对平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展起到重大作用。

在上个世纪80年代住房制度改革之前，我们的住房制度就是租赁制度。随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变，我国的住房制度也在不断进行改革。原来的住房福利供给制度，已经转变为住宅商品制度，房改的目标就是实现住宅商品化。住房作为商品，可以进行买卖。伴随着人口的增加，人民生活水平的提高，城镇化步伐加快，城镇住房需求不断增加，房价不断上涨。住房不仅是人们的基本刚需，满足了人们的居住功能，还被赋予了一定的投资功能。加之，孩子上学也是就近入学，与拥有的住房挂钩，每个家长都不愿意自己的孩子输在起跑线上，都愿意自己的孩子能上一所好学校，所以，人们开始习惯了“买房”这一思路。

于是，尽管不断上涨的房价超出了很多人的购房能力，但是，由于孩子上学与拥有的住房挂钩，所以，很多人即使没有购房能力，也要背负巨额的债务，为子女上学而加入到购房的行列当中。

虽然在目前高房价下，仅仅就满足居住功能而言，租房更划算。因为用购买住房的投资利息来租同样一套住房已经绰绰有余。但是，很多人仍然选择买房的主要原因，就是因为租房解决不了子女入学问题，不能到更好的学校就读。

因此，未来租售同权一旦实现，租赁住房也能得到同样的教育机会，则因子女入学而购房的家庭将转向租房。这样便减少了人们买房的需求，从而对抑制房价起到一定作用。如果房价涨幅得到抑制，买房没有差价可赚，那么投机投资的需求也会大大减少。进而，更多的人会选择租房居住，减少房价上涨的压力。

租赁住房市场的发展不仅是市场的选择，也是政府的导向。 现在各地都在不断加大公租房等租赁住房的供应。未来“十三五”期间，北京将增加150万套住房供应，其中租赁类住房将占30%。上海“十三五”期间预计新增供应近170万套各类住房，其中包括70万套租赁住房，占总数的41.2%。

目前很多城市已经进入了存量房时代，很多存量房是上个世纪八九十年代的老房子，这些老房子户型小、总价低，区位好、有较好的教育资源配套，正好适宜用于发展租赁住房。租赁住房是真正的刚性住房需求，能够实现真正的就近就业居住，随学而居，为实现职住均衡、缓解城市交通拥堵起到一定积极作用。

未来通过政府税收、金融等政策支持，机构租赁、长租公寓将得到大力发展，过去租赁住房关系不稳定的局面将大大改变。未来租赁信息平台也将建立起来，通过信息平台的建立，不仅为租赁双方提供租赁服务，也真实的记录租赁双方的租赁关系，稳定的租赁关系也为租售同权的实现提供了依据，未来在某地稳定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育资源服务。

在发展住房租赁市场时，我们可以借鉴德国等其他国家的经验，为稳定的租赁关系的建立提供政策支持和法律保障。 目前德国租赁住房的家庭占到55%，与其政府保护承租人的权利的政策是分不开的。根据德国房屋租赁法，出租者没有权利将租户赶走，租金涨幅3年内不得超过20%，2015年又调整为10%。

我们目前住房拥有率在80%以上，租赁市场的份额畸低，机构租赁更是只占2%左右，而发达国家机构租赁要占20%-30%的比例。因此，我国在发展租赁市场时，一定要分析我国的国情，对症下药。目前发展租赁市场的一个主要问题是，在目前高房价下，购买住房用于租赁经营是实现不了盈利的，所以，也不能一味的学习德国的房租控制办法，而是坚持公平交易的原则，对租赁双方给予相应的政策支持，既应出台相应的税收、金融支持政策，提高机构和个人租赁住房的积极性，更多的供给租赁房源;另一方面也应给予承租人赋权，实现租购同权尤其是教育资源的赋权;还要建立租赁住房交易平台，完善租赁市场信息。

相信，租售同权一定会对租赁市场起到极大的推动作用，使购租并举成为现实，也为平抑房价、为房地产市场平稳健康发展做出应有的贡献。

(赵秀池，首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授，海外网专栏作者)