住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住行三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能具备与否，反映了人们生活水平和生活质量的好低。深圳是我国培育房地产市场较早的城市，改革开放三十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目的来说，在深圳“地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。

对于深圳而言，2018年的楼市充满玄机，宏观调控并非弱于其他城市，但房价在前几年的高歌猛进后有着持续甚是还有上升的趋势，市场在博弈中行进，喜和忧，快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来，“不安宁”成为了深圳房地产的基调，市场在博弈中抉择。

深圳房地产现状分析

纵观近几年深圳市房地产业，价格的变动和供给需求比例失调并存是给人们的第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

从目前的一手房成交来看，深圳一手楼市仍处于下行通道，17年前8月一手住宅成交同比下降51%，已经连续18个负增长;从库存去化情况来看，深圳去化周期自去年四季度开始上行，8月末去化月数达到18.2，可售面积较7月上升10%。但从更具代表性的二手房市场来看(深圳存量房交易占比达到70%)，深圳楼市底部可能已经出现，在经历了13个负增长之后，今年5、6月深圳二手房成交反弹，同比分别增长68.4%、40.3%，7、8月增速虽回落，但也仅为-0.01%、-1.67%。

2012-2017年深圳一手住宅成交(万平米)

2012-2017年深圳一手住宅价格

2016-2017年深圳一手住宅库存面积(万平米)

2016-2017年深圳二手住宅成交(万平米)

深圳楼市由于政策调控，短期虽趋于冷淡，但从中长期来看，土地供应持续收缩和外来人口持续流入带来的供需矛盾依然紧张，从而为深圳楼市基本面提供长期支撑。从土地供应来看，自13年以来，深圳宅地出让常年处于地位，16年成交宅地规划建面87.9万平，仅为16年商品住宅成交面积的21%，17年至今更是无一宗宅地成交;而人口流入方面，15、16年深圳外来常住人口(常住人口-户籍人口)连续增长，增速分别为5%、3%，作为中国最具活力的创新城市之一，我们长期看好深圳的人口吸附力。

2011-2016年深圳宅地成交(万平米)

2012-2016年深圳人口流入(万人)

不仅仅有房价的上调的方面，还有房屋的供应失衡。新增住房供求比例继续缩小。有迹象表明，几年前的宏观调控的铁锤砸碎了房地产投资者在长三角的投资梦，但幸存的投资者找到了深圳这个新的投资乐园。据深圳深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.4：1，但资料表明，两者比率仅为0.8：1。供不应求趋势明显导致供应结构失调。

行业趋势和行业周期是两个概念，趋势是更长的时间周期里面发生的大概率的事件，而周期则是围绕趋势短周期内的波动。相对于政府调控政策和金融货币政策调整导致的周期波动，更重要的是未来10年以上发展的大趋势走向。

全国人口最密集城市上涨空间无限

房子是给人住的，人口的多少，买房的人的多少决定了需求。

人口问题有两个：

一个是城镇化，一个是人口结构。

中国的商品房，主要是城市人口购买的。

2015国家统计局公布的城镇化率是56.1%，不高，空间很大。中国的人口基数是13亿，城镇化是国家大战略，所以未来有非常巨量的人口进入城市成为商品房的潜在需求。

最好的参照物：日本1955年城镇化是56%跟中国现在一样的，1975年是75%，1990年房地产崩溃的时候是77%。

具体到深圳，深圳的城镇化没有看到数据，估计是100%，因为没有看到种地的农民了，那么是不是深圳就没有了城镇化带来的人口增量了?NO!

深圳一个平均年龄30岁的城市未来潜力无限

深圳是经济总量超越香港的一线城市，人口的大磁场，有非常强大的吸收力，这比城镇化还要来得更猛烈。即全国的人口很大部分想方设法想进入深圳，其主流是大学生，在自由创业和创新氛围浓厚的深圳实现创业梦;而各种财富资产阶层， 逐鹿深圳，则实现个人或集团资产的再优化。

人口结构，主要的是老龄化问题，中国国家统计局公布的2014年65岁以上人口比例是10.1%，接近日本1990年的12%。日本2008年已经达到22%，加上1.4的生育率每年净减少30万人口。仅此，人口问题导致日本人的强国梦已经一去不返了。

除了老龄化，对于房地产市场更重要的人口数据是25-45岁的主要购房人群。而具体到深圳，深圳平均年龄在30岁，老龄人口偏少，相比日本而言，深圳还很“年轻”。

从分析看，由于深圳的经济活力，城市建设的成熟优势，自然环境和人文环境不断优化，深圳在人口方面具有极大的磁吸效应，也就是住宅的潜在需求是巨大的。而在众多优质人群进入深圳的同时，对于生活品质的追求下，住宅品质化、豪宅化将是不可逆转的趋势。 土地资源稀缺造就深圳地王频出 深圳地少人多，地球人都知道。 深圳的土地面积2000km²，只有上海的1/3，广州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重庆的1/42，常住人口和北上广差不多。

深圳可用于建设的土地已经所剩无几，未来5年每年的供应土地大概在0.33km²左右。基本上每年的新建项目都是存量土地，或城市更新项目，于是更加推升房地产发展商的建设成本和开发周期。面粉越来越贵，面包自然更贵! 据统计，深圳全市去年共成交土地面积约134万㎡，较上年减少约三成，远远不及“旧改”释放出近700万㎡的用地规模。土地是供给，供给端已在不可再生的资源角度日益稀缺，这很好的诠释了2015年深圳楼市暴涨80%，且销量井喷!

所以，当坪山地王、宝安尖岗山地王不断问世，就理所应当了。

经济：一个城市的根基，经济基础决定上层建筑

经济基本面决定了人的收入，收入决定了购买力，购买力催生了有效需求。未来中国的经济趋势如何发展，暂无断言。中国经济从十年前的10%已经跌破了7，是否面临硬着陆或者长期的萧条甚至是经济的崩溃?是否会复制1990年日本的经济泡沫随着房地产和金融业的崩盘而全面长期的进入调整和一蹶不振呢? 所谓危机，就是危和机，要辩证的看。

日本在1990年开始失落，是因为企业过度的投资房地产，金融体制发生乱象，而最根本的原因是高科技被美国人超越，加上货币政策失误，制造业被东南亚中国替代，内需不能弥补出口的缺口，经济发展已是强弩之末。再加上人口结构进入拐点，房地产失去了经济的支撑，最后导致了泡沫的全面破裂。 生活在深圳，更容易看到的是危机背后的转机。 深圳是一座敢梦想的城市，这里一切皆有可能，因为这里的人敢想敢梦也敢做。深圳的经济，就是中国经济的一面镜子，不断的自我更新，凤凰涅槃。因此，2015年深圳的GDP逆势同比增长8.9%。李总理讲的“万众创新，万众创业”，在这里不是口号，而是正在发生的事情。

深圳已现世界级的企业，万科、华为、平安、大疆、华大基因、腾讯、比亚迪，从30年前的低端制造业和科技业向互联网，信息技术，智能制造，金融、服务等全球高端核心领域转型，并且挑战世界最强经济体。中国经济的再度腾飞，是一定要经过经济转型、去旧迎新的过程。也许GDP到了6%就是最痛苦的时刻，接下来可以期待换挡成功，最终实现弯道超车。

深圳，东进战略城市化必经阶段 从城市发展方向看，深圳的城市远期规划可见端倪。

在以福田CBD为核心的根基下，实现“城市东扩西延北展”大规划布局， 盐田作为“东进战略”的门户，对于深圳的城市升级举足轻重，一个滨海都会中心冉冉升起。