每个时代都有每个时代需要应对的难题，就像时下中国的房子问题，谁能解决好这个问题，对于中国经济来说，可能就是一次再造。

十天前召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制，把房地产长效调控机制做细做实。而后，类似广州等城市的“租售同权”，以及北京刚刚推出的“共有产权”等，细则公布。

关于“租售同权”，我在“租售同权到底在保护谁的利益”一文中已有详细介绍，今天主要讲讲“共有产权”。

什么是“共有产权”，通俗的来讲，就是如果把买房子看成是要成立一家创业公司，政府(代持机构)出资占股50%(具体占股比例需要协商和进一步明确)，民营资本(购房者)出资占股50%，但公司的管理和运营权则由民营资本(购房者)支配。

具体来说，如果这个房子的总价是500万，那么按照各占50%的份额算，有资格购买“共有产权房”的购房者，只需要花250万就能拥有这个房子的全部使用权(政府将自己的使用权让渡给购房者)，如果购房者贷款200万的话，也就是说，只需要首付50万，就能获得500万的“共有产权”住房。

“共有产权房”是允许出租的，但获得的租金是按照原始“份额”来分配，不过我个人觉得这个租赁市场不太好管理，具体落实存在难度，因为使用权掌握在购房者手里，后期到底是自住还是出租，监督难度较大。

“共有产权房”五年之内是不允许买卖的，五年之后购房者可以从政府(代持份额机构)手里按市场价格购买其他份额(股权)，购买后这个房子就成购房者自己的了。购房者也可以在五年后，将自己的份额(股份)，按照市场价格转让给政府(代持机构)，也可以卖给有“共有产权房”购房资格的人。

还是拿刚才那个例子来说，假设购房者2017年以250万获得了一套占50%份额的“共有产权”住房，五年后这个房子价格涨到了600万，那么购房者持有的份额，就价值300万，比原来升值了50万，如果按照300万卖给其他“共有产权”资格购房者，或者回购给代持机构，增值的50万(税前)，依然属于购房者所有。这跟卖掉某个公司股份获得的收益类似。反之亦然，如果房价下跌，购房者在选择抛售自己份额的时候，就会亏损。

从中可以明显的看出，“共有产权”直接降低了首次购房者要付出的成本，但并没有从价格的角度对房子做出“限价”，实际上这就是所谓的“市场化”调控方法。这个方法可能比“限价房”、“经济适用房”等“自住房”要更符合市场自身运行模式。

从具体对购房者的影响来看，假设某“共有产权房”实际推出后规定购房者所占份额为50%，代持机构占50%，那么对于购房者来说，购买后相当于拥有一套稳定的住房，但其所花的钱却一下子少了50%。

“共有产权房”的目的是非常明确的，满足自住性需求，抑制投资投机性购房，稳定房价(注意这个)。但由于购买“共有产权”的条件非常苛刻，从年龄(30岁之后)，到具体家庭住房背景(家庭名下没有住宅、没有卖过房、没有拆迁安置等协议、离婚后至少要三年等等)，以及出售条件(五年)等都做出了明确的限制，“共有产权”毕竟难以满足更多换房或有投资需求阶层的家庭。真正的作用可能是，要把投资需求从最基本的保障性需求市场排挤出去。

按照规定，购买“共有产权房”，至少要年满30岁，这个很有意思。实际上对于30岁的人来说，正是为社会做贡献，创造价值的时候，也是事业发展的重要阶段，但也面临着结婚生子、子女教育等的重要问题，人生到了这个时间阶段，上有老下有小，最需要稳定的住房，并且也有了一定的积蓄，如果用更低的成本能够拥有固定住所，对于这部分人来说，是比较渴望的。

按照数据，在过去几年，北京的自住房供给量超过7万套。2016年北京全市保障房开工5.6万套，保障房竣工6.4万套，今年已经有接近2万套的保障房供地，这些房子未来一旦投入到市场，都将变成“共有产权房”。“共有产权房”其中至少30%要留给非京籍常住人口，很多“北漂”也有机会购买“共有产权”住房。

房地产市场的长效机制，从宗旨上看，是以扩大供应、疏解需求为核心，疏解需求已经出台了很多办法，包括限购限贷、租售同权等等，但扩大供给才是解决房地产问题的关键，“共有产权”另一个目的，是保证供给方面的积极性。

如果一味的限制需求，或者说用各种方法鼓励租房，那么新增供给就会随着买卖市场被冻结而减少，没有开发商愿意再盖房子，等到租房的人有能力买房的时候，房子依然会紧缺，面临跟当下一样的情况。

“共有产权”，实际上是刺激了很多满足条件的人的需求，如果实施得当，这部分人反而会选择购买住房，而不是租房，长期看也有助于降低租房市场的竞争，对更低的收入阶层有利。对于开发商来说，“共有产权房”的建设，按照此政策明确规定，会有一定的利润空间，这就保证了开发商还是愿意去盖的。

在国内，最早有很多经济学家就提醒过，建设经济适用房、廉租房等等，不如直接给符合条件的人发放住房补贴，这也是国际上很多国家通行的办法。从“共有产权”这个政策来看，实际上就是变相的给购房者发放“住房补贴”，而且是一次性大额发放，这种做法符合市场的逻辑。

“共有产权”从政府层面讲，是解决房地产问题领域跨过的一个重要台阶，之前的限购限贷、经济适用房、廉租房、限价房等等，实际上政府并没有付出太大的成本，而“共有产权”相当于是促使相关政府和机构，直接参与到了住房市场的持有环节，不怕诟病，也不怕承担责任，这是目前解决房地产市场的一种战略思路。要知道，多年以来，地方政府都是高价卖地，完了就拍屁股走人，什么也不管了(除了收税)，相当于地方政府在房地产市场获得的利益最大，而承担的责任却最少，这是不正常的。

“共有产权房”很多人认为是回到了“公房”时代，是房地产市场走老路，这个问题有待商榷。但总体来说，单纯的房地产行业并不产生过多的经济价值，普通住宅本身就是民生问题，政府就应该多介入，参考德国、新加坡等。

况且，时至今日，日本、德国等主要经济体，靠的不是房地产，而是真正的制造业和服务业，而美国等经济，靠的是创新和对全球金融市场的控制。中国如果把所有的金融资源，以及这一代人的青春都浪费在房地产领域，对中国经济来说，是一场不可挽回的经济灾难。

　　因此，我一点都不担心房地产行业的国有化，其实从土地供给，再到大部分国有企业介入到房地产市场，房地产市场的发展，早就跟如何解决地方政府等利益息息相关，市场化反而成了政府在房地产领域只管收钱又推脱责任的借口。

至于这一系列政策对房地产价格的影响、未来租房划算还是购房合适、哪些城市房地产市场会有重要变化等，是另一个重要问题。

来源：和讯