记者从北京市二中院了解到,物业公司索要物业费的纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。

未来网北京6月16日电(记者 李盈盈)某物业公司起诉业主李源生(化名)交纳物业费,李源生以交房时房屋质量存在明显问题、小区单元门禁不能正常工作等为由拒交物业费。而法院经审理认为,某公司为李源生使用的房屋提供了物业服务,故李源生应按照约定的标准支付物业费。

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可是,交房时房屋存在质量问题如何解决?对此,北京市第二中级人民法院法官介绍说,房屋质量存在问题应属开发商维修事项,业主不能因此拒交物业费。

李源生还表示,其小区门禁在使用中出现损坏,该物业公司没有维修。法官认为,除非李源生能提交充分证据证明该物业公司怠于行使维修、维护义务的证据,否则也没有理由减免物业费。

记者从北京市二中院了解到,物业公司索要物业费的纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。该院仅2015年审结的238件物业服务合同纠纷二审案件中,以判决方式结案的有98.6%是物业公司索要物业费,而且多以业主败诉。

为什么物业纠纷总是业主败诉?

业主法律知识欠缺,对物业服务范围有误解

北京市二中院民二庭副庭长王平法官表示,部分业主对物业服务的性质和功能没有充分认识,有的错误地认为“不签订合同就可以不缴物业费”,有的认为花钱雇佣物业公司,物业公司即应完全按自己意愿提供服务。一旦对物业服务有任何不满,就采取拖欠费用等消极方式应对,没意识到单方面拒交物业费也构成违约。“还有业主混淆了责任主体,将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权行为等其他问题,均归责于物业公司,进而拒交物业费。”王平补充道。

据悉,物业服务质量不达标成为业主拒绝交纳物业费的最常见抗辩事由。业主认为,物业服务不达标主要体现在安保、秩序管理、门禁、监控,卫生、垃圾清理,设施设备维护、公用墙体修缮、电梯养护、下水、排污疏通等方面。于是,部分业主错误地认为对物业服务不满意即可不缴纳物业费。

王平说,未取得房屋产权证、房屋存在质量问题等,这些事由多因业主与开发商之间纠纷所致,并不在物业服务合同法律关系的范畴内,应该及时找开发商解决。

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业主证据留存意识淡薄,举证能力较弱

从二中院审结的物业纠纷案件的审判结果看,物业服务企业胜诉率高。2015年,审结的238件物业服务合同纠纷案件中,由物业服务企业提起的诉讼为228件,业主提起的诉讼仅有10件。其中,物业费请求全额或部分获得支持的案件占95.6%。

导致这一状况的原因有当事人证据留存意识淡薄,举证能力较弱。业主起诉物业服务质量与合同约定内容不符时,大部分都提供自行拍摄的照片来证明,但因照片无法显示出拍摄时间、地点,物业服务企业不认可真实性,业主难以证明物业服务企业违约。

北京市二中院法官何江恒建议业主及时有效固定证据,强化保全意识。业主应当保存交费票据,证明自己履行了缴费义务。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时,应当与物业服务企业积极沟通,对物业服务不到位留存证据时,要能体现出拍照的时间、地点。必要时,可通过公证固定和保存证据。

为了保障业主的权益,王平建议选举业委会,完善业主权益保护机制。小区业主应积极促成业主大会的召开,并选举业委会作为业主大会的执行机构。业委会代表全体业主监督物业服务企业,对关系到全体业主利益的事宜进行决议,推动物业服务质量的提高,切实维护业主权益。消息来自未来网