行业正从“有没有”转向“赚不赚钱”。

一边是全国养老机构入住率仅45%，一边是中心城区优质项目“一床难求”，行业痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱”。

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“养老机构这种冰火两重天的格局下，再贷款、REITs评估、银行授信等，要先看入住率和盈利情况。”某股份行养老金融部负责人对第一财经记者称，若项目无法展示可验证现金流模型，便很难获得低成本资金。而业内的普遍共识是，入住率大于60%才有望盈亏平衡。

据民政部、全国老龄办于2025年7月发布的《2024年度国家老龄事业发展公报》统计，截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张（护理型床位占65.7%），年末在院230.7万人，整体入住率45.4%。

不过，险资头部企业的部分养老社区项目入住率已经达到上述60%的盈亏平衡线。据第一财经记者了解，包括大家保险、泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安等险企纷纷布局养老社区，其中部分项目的入住率已超过80%，且已进入盈利期。

具体看来，静安城心社区是大家保险在上海落地的首个城心养老社区，该养老社区于9月底开业，截止目前床位预订率已超80%。该机构相关负责人告诉记者，大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率80%。其中北京市朝阳区的项目入住率高达95%，凭借入住率的快速提升，该项目在2023年实现利润转正。

同样，泰康保险投资建设的上海部分养老社区项目也因入住率增长，而早于预期实现盈利；以及，中国太保旗下高品质养老社区太保家园，截至2025年上半年已有10个投入运营，其中，南京、上海普陀两家社区入住率超90%。

区位优势被相关项目负责人视为入住率提升的关键。该人士称，“重资产”模式下，险企自主投资、开发并运营社区，回报周期虽长，却利于品质统一与品牌沉淀；以租赁为主的“轻资产”则大幅压缩前期投入，聚焦“重服务”输出。眼下，险资正以“轻重并举”策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块，用区位换流量，用流量换融资。

多家险企养老社区相关负责人也提到，随着行业盈利分化，未来将主要投资盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，同时探索REITs等退出渠道，形成“投资-运营-退出”闭环。

不过目前，首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段。中航基金研究称，早在2024年7月，REITs项目进入常态化发行，并首次将养老设施项目纳入基础设施REITs发行范围。此后，行业进行项目储备、标准磨合。但对比消费基础设施等REITs产品的快速上市，养老设施REITs的滞后性也凸显了其特殊性。

“预计五到十年后，银发经济规模或达20万亿元。”大家健康养老产业投资管理公司负责人杨宽认为，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌，具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将胜出。